Регулярно возникают довольно однотипные вопросы о долгосрочных инвестициях в недвижимость, преимущественно от людей верхней части среднего класса. Будем считать, что для Москвы это 5-20 млн рублей годового дохода (верхнюю границу можно даже снизить до 15-17 млн, но округлим до порога НДФЛ) и активов 4-5 годовых доходов. Ниже уже средний класс, отношения которого с недвижимостью не столь вольные, свободы выбора значительно меньше, выше – верхний класс, где наоборот, вариантов становится существенно больше и начинают работать другие принципы.
В городах миллионниках данные цифры нужно делить на 2-3, в зависимости от уровня жизни, далее понижающий коэффициент ещё больше. Рассматривать будем для г. Москва в пределах МКАД, для остальных принципы аналогичны, только пороги ниже, да время течёт медленнее, что в Москве реальность и обыденность, там может ещё не наступить в силу меньшей развитости рынка строительства жилья.
Покупку жилой недвижимости многие рассматривают в качестве одного из самых очевидных вариантов заработать, преумножить, получить пассивный доход, т.е. стать рантье. Это может быть приобретение квартиры для детей, для сдачи в аренду, для перепродажи в сложный период и т.д. В основе такого отношения лежит перенос физической стабильности и надёжности материального стационарного объекта на его стоимость, стереотипы постоянного роста цен на недвижимость, реликты советского и постсоветского восприятия, когда квартира была основным активом. Кстати, последнее для верхнего класса уже неактуально.
Сравнивать нужно сравнимое, для недвижимости в последние десятилетия это золото, в крайнем случае доллары с корректировкой на падение покупательной способности, т.е. даже если брать это падение в 4% в год (в реальности больше), то доллары 18 лет назад были дороже и сильнее в два раза. В реальности всё много хуже, покупательная способность с 2019 года упала в эти же два раза (covid-19 и последующие «изменения»). Погружаться в цифры не будем, технарям это несложно произвести самостоятельно, а гуманитарии только напугаются, остановимся на ключевых моментах и принципах.
Многие игнорируют или не понимают инерции рынка, пытаются ориентироваться на некие средние индикаторы, структура которых сильно меняется со временем. Для примера, в 90-е гг. недвижимость в Москве состояла из «панелек», «сталинки» считались верхним сегментом качества жизни. Далее появился монолит-кирпич с высокими потолками, возможность делать большие комнаты. В 2010-е пришла мода на планировки в стиле двухкомнатных в 100+ кв.м и новые технологии. Далее про эти просторы забыли, но теперь квартиры без мастер-спальни в бизнес-сегменте вызывают удивление.
Продолжать можно долго, но большая часть того, что можно было считать бизнес-классом в 00-е гг. сейчас даже близко таким не считается. Есть исключения, подтверждающие правила, но про них не будем, они изначально были аналогом текущего премиум-класса. За счёт локации ещё можно вытянуть часть статуса, но требования к комфорту проживания, территории, местам общего пользования, инфраструктуре и т.д. стали совсем другими. Теоретически можно попробовать втиснуть отдельные требования в прокрустово ложе хоть хрущёвки, но получится … извод цыганского барокко.
Внутреннее убранство должно соответствовать дому и среде, это как в компьютер поставить процессор в разы мощнее чем всё остальное и удивляться, почему нет комфорта и всё время что-то напрягает. По большей части, если в городе идёт активное строительство, появляется новое жильё, то уже существующее устаревает. Условно говоря, продавая качественное, купленное 10-15 лет назад жильё вы столкнётесь со средним ростом цены на него за период в районе 4%-5% в год, т.е. сопоставимо с банковским депозитом или потребительской инфляцией.
Разобрать динамику цен на «советскую панель» в Москве в сопоставимых ценах можете самостоятельно, но помните, что доставшаяся по наследству «бабушкина квартира» даже для среднего класса уже далека от мечты. Даже в отношении «сталинок», что в советские времена были эталоном, монолит-кирпич 00—х гг., с потолками более трёх метров, большими комнатами и хорошей планировкой, да ещё построенные точечно в старых районах, много привлекательнее, про более поздние дома высокого уровня даже не говорим.
Вам может казаться, что купить сейчас квартиру для ребенка, чтобы он в неё переехал как вырастет через 10-15 лет, хорошая идея, но вы уверены, что ему будет нужен именно этот район, а какие требования по качеству жизни и комфорту станут в будущем? Про демографию и освобождающийся старый фонд вспоминать не будем, это больше относится к нижней части среднего класса, без этого хватает вопросов, просто смотрим ретроспективу последних десятилетий.
Покупка жилой недвижимости должна быть … для жилья, с чётким пониманием на какой срок вы его приобретаете. Как и на бирже, выгодно, системно спекулировать, перепродавать могут немногие, остальные фиксируют убытки, даже если сами этого не понимают. Найти недооценённый, ликвидный объект всё равно, что на барахолке найти качественный антиквариат – можно, но нужен опыт и/или большое везение. Покупка недвижимости в долгий срок – история про сохранить и не сильно потерять в деньгах. При этом мы опираемся на историю последних десятилетий – бурного роста экономики и периодических кризисов, а не катастрофы. Для понимания последнего, больше обратите внимания на бУкраину да ОАЭ в последнее время.
Отдельная история про родителей, что хотят обеспечить детям первое самостоятельное жильё для взрослой жизни. Очень часто они обеспечивают детям первое, оно же последнее жильё. У выросшего ребенка нет стимула, он не привык бороться, да и не ценит полученное, легко его теряя. В современных условиях для верхнего среднего класса много лучше оплатить первоначальный взнос, где и как хочешь – выбираешь сам, но платежи будешь тянуть самостоятельно. Это самодисциплина, умение планировать, стимул зарабатывать больше, понимание ценности труда и денег, мораторий на отчуждение, пока не выплатишь. «Своё» это не по документам, а во что вложился сам.
И, да, забавно наблюдать за молодёжью, что воротит нос от «бабушкиных квартир», ведь их воспитали как принцесс и принцев, а сами зарабатывать они могут … как курьеры, но будучи офисным планктоном, но ничего, сложные времена их вылечат…
