Классовый подход к недвижимости

Последний месяц лета 2026 года обновил антирекорды по продажам жилой недвижимости за много лет. «В августе 2026 года в новостройках Москвы в административных границах было реализовано 174,4 тыс. кв. м. Это самое низкое значение с мая 2020 года – тогда было зафиксировано 128,4 тыс. кв. м», – цитирует Интерфакс 23 сентября 2026 года подсчеты экспертов платформы для анализа рынка недвижимости bnMAP.pro, отметивших при этом, что предыдущие «минимальные показатели спроса в 2020 году зафиксированы в моменты сильнейшего внешнего воздействия – начала пандемии и периода самоизоляции граждан». Или вот ещё выразительная цифра – падение продаж к августу 2025-го составило 45,2%.

Обвально падают продажи первичной жилой недвижимости не только в столице. Согласно опубликованной Интерфаксом 14 сентября 2026 года аналитической справке ДОМ.РФ, которым падение продаж больше всего ударило помимо Москвы (-41% к августу предыдущего года) по Краснодарскому краю (-40%) и Тюменской области (-43%).

Но падение продаж до исторического минимума – это ещё пол-беды. Первое полугодие 2026 года стало временем перелома на рынке первичной жилой недвижимости Москвы, хотя за пределами отраслевых медиа его заменили немногие. Если вкратце – застройщики «поставили крест» на жильё недорогих категорий.

Ознакомимся с цифрами

Первой «ласточкой» можно считать данные агентства недвижимости «Метриум», изложенные в материале РБК 1 июля 2026 года: «В январе – июне на рынке новостроек Москвы продажи стартовали в 22 новых проектах, причем почти 82% из них – премиальные и элитные новостройки. В массовом сегменте в старых границах не вышло ни одного проекта. Такие данные содержатся в исследовании компании «Метриум». Для сравнения: в первом полугодии прошлого года доля премиальных и высокобюджетных новостроек в структуре стартов составляла всего 22,2%, уточнили «РБК Недвижимости» в пресс-службе компании. Таким образом, доля высокобюджетных новостроек среди новых проектов на московском рынке новостроек выросла почти в 3,7 раза».

В исследовании информационно-консалтингового агентства CORE.XP «Первичный рынок жилой недвижимости Москвы: Адаптация к новой рыночной реальности. Итоги и ключевые тренды 1 полугодия 2026 в границах Старой Москвы», опубликованном 10 августа 2026 года, отмечено, что рост предложения элитной недвижимости происходит на фоне сокращения ввода недвижимости в Старой Москве в целом: «776,4 тыс. кв. выведено на рынок в новых корпусах и проектах в H1 (первом полугодии. – «Завтра») 2026, что на 42% ниже результата H1 2025. 20 новостроек вышли в продажу в 1-ом полугодии 2026, что выше показателя за 1-ое полугодие 2025 (+4 шт.), однако 95% новых проектов относятся к классу премиум и делюкс».

Рекордный рост ввода элитной недвижимости отмечен и в исследовании CORE.XP «Москва. Элитный сегмент. Итоги и ключевые тренды I полугодия 2026 в границах Старой Москвы: рекордные объемы нового строительства в элитном сегменте», опубликованном 7 сентября 2026 года: «I полугодие 2026 года стало одним из наиболее активных периодов для премиального и делюкс сегментов жилой недвижимости в пределах «старой» Москвы. По сравнению с I полугодием 2025 кратно увеличилось количество новых проектов, вследствие чего объем нового строительства вырос почти в 2 раза, достигнув максимального уровня за весь рассматриваемый период».

Сходные выводы – и в аналитике информационно-консалтингового агентства Nikoliers, опубликованной 13 августа 2026 года: «По данным Nikoliers, в январе – июне 2026 года на первичный рынок жилой недвижимости Москвы вышли 10 новых проектов элит-класса. Показатель превышает суммарные годовые результаты за всю историю наблюдений. Так, за данный период объем нового предложения по проектным декларациям в элит-классе составил 103 тыс. кв. м, что на 49% выше уровня прошлого года. В то же время, столичный рынок жилья переживает снижение девелоперской активности. За первое полугодие 2026 года в границах «старой» Москвы было выдано 35 разрешений на строительство – это минимальный показатель за последние семь лет. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года, результат снизился на 29%. Объем новой продаваемой площади по проектным декларациям среди всех классов сократился в два раза. По итогам II кв. 2026 г., данный показатель составил 241 тыс. кв. м – это на 51,6% меньше уровня прошлого квартала и самый низкий результат за последние 5 лет. В структуре классов наиболее скромные результаты отмечены в сегменте «комфорт» – всего 2 корпуса площадью 50,7 тыс. кв. м (21% от всего нового объема), при этом, старта новых проектов в комфорт-классе не фиксируется уже год… По данным Nikoliers, основную долю по объему предлагаемой площади формируют проекты бизнес-класса – 53% (+5 п. п. за год), доля комфорт-класса осталась снизилась на 10 п. п. – до 30%, премиум-класс составил 17% (+5 п. п. за год)».

Сходные данные и у информационно-консалтинговой компании Ricci, изложенные в статье «Коммерсанта» 14 августа 2026 года: «Совокупная площадь новых жилых проектов в старых границах Москвы по итогам первой половины 2026 года сократилась на 29% год к году, до 960 тыс. кв. м, подсчитали в Ricci... На территории Новой Москвы площадь возводимых жилищных проектов за этот же период сократилась на 39% год к году, до 252 тыс. кв. м, следует из данных Ricci... Около 75% от общего объема запущенных в январе – июне этого года проектов – элитное жилье, говорит директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба. В то же время, по ее словам, за этот период экспозиция жилья в комфорт-сегменте сократилась на 34% год к году, в стандарт-классе – на 26%».

Об этом же – в исследовании Ricci «Жилая недвижимость. Московский регион. Итоги 1 полугодия 2026 г.», опубликованном 26 августа 2026 года: «По итогам 1 полугодия объем вывода новых проектов и очередей на рынок «старой» Москвы сократился на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года… В «старой» Москве мы отмечаем тренд на премиализацию запусков: 75% новых проектов – премиум- и делюкс-классы… Объем предложения в бизнес-классе остался практически неизменным, тогда как в премиум- и делюкс-сегментах увеличился на 5% и 22% соответственно. Экспозиция массовых сегментов продолжает сокращаться вследствие вымывания наиболее доступных лотов и ограниченного пополнения новыми проектами. Объем предложения в стандарт и комфорт-классе сократился на 26% и 34% соответственно».

В процитированном выше исследовании агентства CORE.XP «Первичный рынок жилой недвижимости Москвы: Адаптация к новой рыночной реальности. Итоги и ключевые тренды 1 полугодия 2026 в границах Старой Москвы» дается такой прогноз исходя из существующих тенденций: «По прогнозу аналитического департамента жилой недвижимости CORE.XP, объем нового строительства по итогам 2026 года сократится на 42%. Совокупный объем нового строительства составит 1,6 млн кв. м – это исторический минимум за последние 5 лет. (При этом. – «Завтра») 50% (новостроек составит сегмент. – «Завтра») премиум класса».

Напомню, что про «минимальный показатель за последние семь лет» в отношении ввода недвижимости в целом говорили и аналитики Nikoliers, указавшие при этом и на то, что ввод элитной недвижимости в первом полугодии 2026 года «превышает суммарные годовые результаты за всю историю наблюдений». Для описания сложившейся ситуации агентства используют сходные термины – «премиализация первичного рына» и «премиализация предложения» (CORE.XP) и «премиализация запусков» (Ricci).

Определимся с терминами

«Стоп, стоп! – уже прерывает мой рассказ какой-нибудь читатель. – Раздутые до небес цены на столичную жилую недвижимость, её недоступность для простых людей – не новость! Тем более, если речь идёт об историческом центре Москвы…»

Действительно, человека «не в теме» используемые застройщиками термины могут вводить в заблуждение. А мне довелось работать (параллельно с основной работой журналистом) в 2012 – 2014 годах в пиар-службе одной крупной управляющей компании, да и потом много интересовался этим вопросом, так что немного разбираюсь в теме.

Во-первых, Старая Москва – это не исторический центр Москвы, не Москва в пределах Садового кольца (примерно соответствующая территории города к 1917 году), которую в советское время и позже долгое время вполне оправданно противопоставляли Москве рабочих окраин, ставшей затем Москвой спальных районов.

Старая Москва в терминологии застройщиков противопоставляется Новой Москве, обширным территориям Московской области, присоединённым к столице 1 июля 2012 года. По сути, там была в прямом смысле слова пресловутая tabula rasa (лат. чистый лист), бескрайние пустые пространства, зачастую даже никак не размежёванные на картах. Строительство здесь, «в чистом поле», имело свою специфику, отличную от московской, – ближе к областной, где до стройки надо ещё произвести археологическую разведку, проверить, не строят ли на заболоченной почве, недавно засыпанном русле реки и/или овраге (один подмосковный застройщик кавказского происхождения успешно реализовывал в 2000 – 2010-е годы такие проекты по образцу Махачкалы) и т.д.

При этом и в пределах Старой Москвы (Москвы до 1 июля 2012 года) много тех же рабочих районов, с дешёвым старым жилым фондом периода массовой советской застройки (которое в том числе в последние годы кварталами идет под реновацию), огромными медленно расселяемыми промзонами и т.д. Место для строек есть и много!

Во-вторых, определения «доступности» и «элитности» жилья очень размыты личными оценками граждан, которые обычно меряют по принципу – доступно лично ему или нет. Но цена же ползет вверх из-за инфляции. Напомню, по официальным данным Центрального банка, на 1 января 2022 года денежная масса (национальный агрегат М2) составляла 66,2 трлн руб, на 1 января 2026-го – 129,6 трлн, то есть всего за 4 года выросла в 2 раза. Если старая панелька подорожала за это время вдвое, разве она стала элитной?

Застройщики изначально делят жильё на классы (или сегменты, как приятнее звучит). Обычно таких классов пять – эконом (чаще называемый «стандарт», потому что многим бьёт по самооценке жить в экономе), комфорт, бизнес, премиум, делюкс. Делятся они не по принципу «до такой-то цены такой – а с такой-то такой» (цены ведь постоянно растут), а по качеству – разные планировка квартиры, высота потолков, используемые материалы, благоустройство прилегающей территории, наличие или отсутствие паркинга и т.д. Повторюсь, самая простенькая панелька класса стандарт (с маленькой кухней, низкими потолками, бетонными полами и самой дешёвой плиткой на стенах лестничной клетки и подъезда, отсутствием благоустроенного двора, парковкой на тротуаре) не перейдёет в класс выше просто потому, что сильно подорожала из-за инфляции. Точно так же автомобиль эконом-класса не станет люксовым авто просто из-за быстрого роста цен, хотя и объективно будет из-за стоимости менее доступным широкой аудитории.

Первые два класса (сегмента) жилой недвижимости – эконом (стандарт) и комфорт – объединяются застройщиками в понятие «массовый» (масс-сегмент), потому что изначально предназначены для массовой продажи широкой аудитории. Три следующих сегмента – бизнес, премиум и делюкс – вместе обозначаются как «элитный» (элит-сегмент), потому что изначально для массовой аудитории они и не предназначены.

Фактическое сворачивание строительства жилой недвижимости масс сегмента в пределах Старой Москвы говорит о том, что застройщики изначально перестают ориентироваться на массовую аудиторию и переходят на обслуживание элитной. Предыдущие два десятилетия – при всех раздутых ценах на жилую недвижимость, которая многим не по карману – все же акцент делался на строительство жилья класса стандарта и комфорт.

Очевидно, «на фоне падения спроса» (оценка из процитированного выше исследования Ricci) застройщики перестали видеть в потенциальных покупателях жилой недвижимости масс-сегмента стандарт и эконом платежеспособную аудиторию, поэтому и сворачивают строительство предназначенных для неё классов, ориентируясь на элит-сегмент.

Классовое расслоение

Что же касается клиентов из элитного сегмента, то у них покупательная способность только растёт. Можно указать на такой показатель как продажи новых люксовых автомобилей: «По итогам августа 2026 года в России было реализовано 56 новых машин сегмента Luxury. Как сообщают эксперты агентства «АВТОСТАТ» со ссылкой на данные АО «ППК», это на 2% больше, чем в том же месяце прошлого года. Также эксперты агентства отмечают, что рынок новых «люксов» в нашей стране растет уже восьмой месяц подряд, т.е. с самого начала нынешнего года… Что касается итогов 8 месяцев, то за этот период в нашей стране было реализовано 500 новых люксовых автомобилей. Это на 11,6% больше, чем в январе – августе 2025 года». А ведь «роллс-ройсы», «бентли» и «ламборгини» тоже дорожают из-за инфляции и логистики.

Заманчиво было списать всё это на олигархов. Однако, во-первых, олигархи в жилье бизнес-класса не живут, да и в премиуме вряд ли хотят сталкиваться с кем-то в лифте. Во-вторых, никаких олигархов не наберётся на квартиры в 22 новых жилых комплексах.

Судя по СМИ и соцсетям, чаще всего покупатели такой элитной недвижимости – разная публика, успешно осваивающая чужие деньги в особо крупном размере. У армейских и гражданских чиновников высокого ранга, попадающих под следствие за хищение бюджетных денег, почти в обязательном порядке есть квартиры в элитных столичных ЖК, у непосредственно занятых «освоением бюджетов» бизнесменов-контрагентов, их многочисленных детей и любовниц – тоже. Весьма востребовано жилье такого класса среди криптовалютчиков и «инфоцыган», эскортниц и кураторов «сеток» в Телеграме.

И, конечно, элитные квартиры есть у «пасущих» всю эту публику коррумпированных офицеров из верхушки МВД (об этом феномене у меня вышла статья на сайте «Завтра» в 2019 году). Вспомним полковника Дмитрия Захарченко, возглавлявшего на момент ареста в 2017 году Управление «Т» Главного управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД России, у которого изъяли не только тонну нала эквивалентом 8,5 млрд руб, но 4 люксовых иномарки и 11 элитных квартир. Или арестованного в 2024 году начальника 3-го отделения 4-го отдела (по борьбе с преступлениями в кредитно-финансовой сфере с использованием информтехнологий) Управления по борьбе с преступлениями в сфере информационно-телекоммуникационных технологий (более известного как Управление «К») Бюро специальных технических мероприятий МВД России подполковника Георгия Сатюкова, у которого была изъята квартира площадью 200 кв м в элитном ЖК «Нежинский ковчег».

В опубликованном 30 июня 2026 года ежегодном докладе «Глобальный отчёт о благосостоянии-2026» (Global Wealth Report 2026) швейцарского банка UBS отмечено, что по итогам 2025 года Россия делит с Ирландией пятое место среди стран с самым быстрым ростом числа долларовых миллионеров, за прошлый год в нашей стране их стало больше на 5,2% (21951 человек) – 447 тыс чел. Вот всего за один год и образовались покупатели на десяток-другой элитных жилых комплексов!

Швейцарские банкиры отмечают, что Россия делит с ОАЭ первое место по уровню (0,82%) коэффициента Джини, то есть по имущественному расслоению общества. Ноль в этом рейтинге обозначает абсолютное равенство, а единица абсолютное неравенство, то есть концентрация национального богатства в руках узкой группы граждан в нашей стране беспрецедентна. США, к слову, в этом рейтинге на седьмом месте с 0,77%.